L’immobilier géré

Publié par le Avr 15, 2015 dans A la une, Actualités

L’immobilier géré

L’immobilier est un des piliers du patrimoine et il est très apprécié des investisseurs car c’est un investissement pierre, donc palpable, donc rassurant.

Les investissements immobiliers peuvent être réalisés dans un but d’usage de son bien (résidence principale, résidence secondaire) et/ou dans un but de rapport en investissement locatif.

Face à un niveau de vie qui a toutes les chances de se dégrader au moment de l’arrêt de notre activité professionnelle, l’immobilier est un très bon produit pour se constituer une retraite complémentaire, mais aussi un très bon outil de prévoyance familiale pendant la durée d’acquisition de ses biens immobiliers.

Comme tout investissement (qu’il soit immobilier ou financier), nous mesurerons son efficacité par rapport au montant investi et ce qu’il va nous rapporter, donc sa rentabilité.

Comme expliqué plus haut, un des objectifs de l’immobilier est de pouvoir se procurer des revenus complémentaires en louant son bien, soit nu (location classique), soit en meublé.

Le manque de logements en FRANCE n’est plus à démontrer et pourtant le législateur ne ménage pas les revenus fonciers (location nue) puisqu’ils font partie des revenus les plus taxés et réduisent d’autant plus, le revenu espéré de l’investisseur.

En effet les revenus fonciers sont taxés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux soit 15,5% actuellement. Suivant la tranche marginale d’imposition, les revenus fonciers de l’investisseur pourront donc être taxés entre 15,5% et 60,5%. Les revenus attendus font donc froid dans le dos, sans compter les risques d’incivilité des locataires en cas de loyers impayés, dégradations etc.

Cette solution d’investissement est donc à réserver dans des situations et objectifs bien précis en faisant attention au montage des opérations afin d’optimiser la pression fiscale.

La location meublée gérée par bail commercial offre quant à elle, une bonne visibilité sur ses revenus futurs voir même de transmission de son patrimoine.

  • L’immobilier est géré par un preneur (gestionnaire) qui est tenu d’assurer le règlement des loyers aux propriétaires quel que soit le niveau d’activité de la résidence.
  • En fonction du montage financier, les revenus des biens immobiliers ne seront pas imposables pendant une durée pouvant aller de 10 à 30 ans.
  • L’investisseur peut récupérer la TVA sur l’achat de son bien.
  • A partir de 23 000 € de recettes TTC et sous certaines conditions d’éligibilité, les loueurs meublés peuvent devenir professionnels et être ainsi exonérés d’ISF et bénéficier d’un abattement de 75% sur la masse taxable.
  • De plus, dans certains cas, l’investisseur peut jouir de son bien en se réservant des séjours et allier ainsi, immobilier d’usage et immobilier de rapport.

Tout comme l’immobilier locatif classique, le manque de résidences meublées étudiantes, séniors, tourismes et affaires, est criant. Il demande par contre à être vigilant sur le choix du gestionnaire et l’emplacement de la résidence (je privilégie les centres villes), ainsi que la rédaction du bail commercial.

Méconnu du grand public le LMNP est, j’en suis sûr, un produit d’avenir, tant en complément de revenus, qu’en développement patrimonial.